发布日期:2026-03-20 10:12 点击次数:95


前些天,新寰球发展(00017.HK)的公关团队大概是全香港最忙的东说念主。
2026财年中期报一发,软文遮天盖地:
死亡大幅收窄44%,总债务减了17亿,香港地区的合约销售,创下了2021年以来的新高。
不解真相的吃瓜环球乍一看,哟,难不成要触底反弹了?
但橘姐仔细翻了翻这份财报,发现此次"改善",奈何说呢……
偶而,对当今的新寰球来说,讲故事的才调很迫切,但更迫切的,是手里到底还剩下几颗枪弹。
更准确地说——
郑家还能不成守住他们的,终末一个弹匣。
1.
先说现款流。
因为这是最要命的。
2025年下半年,新寰球发展的收入是83.9亿港元。
听起来还行?
but,客岁同期是167.9亿港元。
就,腰斩了。
2.
收入少了一半,利息可不会少一半。
中期报显现,这半年,新寰球发展的利息开销达到29.6亿港元。
而决策步履产生的现款流呢?
只好戋戋23.2亿港元,比客岁同期平直缩水了48.3%。
按这个数字粗粗一算,按已付利息口径看,利息粉饰率只好0.78倍。
也即是说,辛忙碌苦干了一年主业,终末得手的钱,连贷款利息齐还不起。
纸面上看,新寰球的死亡是在改善的,然则不管是总收入照旧主业赚的钱,齐在加快下滑。
这是奈何回事?
3.
要妥洽这一切,有一个数字绕不外去——
81.7亿港元。
这是客岁,新寰球通过赎回永续债券产生的"收益"。
翻译成大口语即是:公司之前发的永续债,原本面值1000好意思元的,当今花不到500好意思元就买归来了,中间的差价,就入账成了"利润"。
欠的钱打了五折还且归,账面上如实不错记上一笔"赚到了",但这笔钱不是决策赚来的,也不是卖屋子赚来的,它只是一个管帐处理——
实质上,是承认了当初发的永续债面值虚高。
4.
而这笔81.7亿的"收益"有多缺欠?
我算了一下,若是把这笔一次性收益剥掉,鼓励应占死亡不是收窄,而是显贵恶化——
从66.3亿恶化到120亿傍边,同比扩大好像。
嗯,越改善越亏了。
5.
但这还不是回转最大的类目。
回转之王,是新寰球的利润率。
这半年来,新寰球的毛利率高达60%,比客岁同期的39.8%飙升了20个百分点。
比较之下,同为香港房企,长实、恒基、信和这些同业的毛利率比内地卓著不少,但也不外30%-45%。
而内房企……平均来看,顶天了15%以下吧。
和上头几个数据一比,这个利润率的增长幅度,但凡作念房地产的,看了齐要馋哭。
6.
可惜,这亦然个幻觉。
原因很简便:讲演期内,开导分部的收入从38.6亿,暴跌到了不到1个亿——
随着启德体育园被出售,2025年下半年,开导业务竣工隐没了。而开导原本即是低毛利的活,它一走,举座毛利率当然就被"拉高"了。
就好比班上收货最差的同学转学了,全班平中分虽然上去了,但这班级的素养质料,是简直提升了吗?
7.
说到这里,就不得不提一下新寰球报内外的“非络续性名堂净收益”这个类目了。
也即是一次性、非决策、非日常的通盘收入——
整个57.8亿港元,是中枢决策利润36.36亿的整整1.6倍。
也即是说,这份讲演的"体面",接近三分之二的撑抓来自一次性名堂,实在卖房、收租、作念生意赚来的,只好三分之一。
缺欠在于,永续债赎回的花头只可用一次,开导分部隐没也就隐没一次——
下一份财报,拿什么来遮拦?
8.
虽然了,财报的障眼法只是为了讨投资东说念主的欢心,加多一些融资的筹码,对公司倒没啥实质性的危害。
束缚飙升的钞票质押,才是简直伤了根。
橘姐拉了一下数据——
2024年12月,新寰球发展的质押钞票只好970亿港元。
2025年6月,涨到了1598亿。
到2025年12月,这个数字照旧形成了:
2260亿。
12个月,翻了1.3倍。
要知说念,公司总钞票也就4180亿出面,这意味着卓著54%的钞票照旧被典质出去了。
9.
更艰巨的是,被典质的,不单是是普通的钞票。
2025年9月,新寰球把维港文化汇——也即是尖沙咀的K11 MUSEA概括体,典质给了德成见银行,换了不到59亿港元的贷款额度。
维港文化汇是什么?那是郑志刚过去一手打造的旗舰名堂,K11品牌的门面,新寰球最拿得出手的柬帖。
当今呢?最赢利的门面,也照旧押了。
接下来的融资空间,所剩无几。
10.
押了这样多优质钞票,新寰球的融资老本裁汰了吗?
我查了下数据,客岁12月完成的永续债交换,新的票息是9%,同期发的有担保单子,利率7%。
不错被参照的是,同期期长实、恒基这些港企的融资老本,大概在3%-5%之间。
400到600个基点的利差,可不是"略微贵少许"这样简便,阛阓照旧明确地告诉你——
新寰球的信用,AsiaGaming照旧被踢出了投资级的圈子。
11.
念念过去,行为香港“四大眷属”之一,郑家两字往银行一亮,那是妥妥的"刷脸融资",银行贷款靠的是对眷属的信任,对周大福帝国举座信用的背书。
当今呢?
刷脸显明不好使了,银行追着要典质物,连维港文化汇齐要被收去作念担保,债务条件触发失约需要苦求豁免,连永续债的利息,齐只可厚着脸皮一拖再拖。
从"刷脸"到"押命",郑乡信用滑坡的速率,不比新寰球这些年的股价跌得慢若干。
也难怪早在2024年,周大福企业就要以355亿港元将新创建(NWS Holdings)极端化,把基建、交通、保障这些旱涝保收的优质钞票,麻溜地再行寰球的体系里剥出来。
名义原理是"开释NAV折让",但讲真,若是郑家对新寰球的偿债才调简直有信心,何须急着作念钞票禁绝?
是以,这波操作的真实含义是——
"好东西得先搬走,别被借主拿走了"。
12.
故事讲到这里,就不得不提一嘴黑石。
遥念念2025年8月,全球最大的另类钞票惩办公司黑石集团,传出正与郑家洽谈一笔最高25亿好意思元的交往——
可能是入股,也可能是聚拢极端化。
音信一出,新寰球股价从6.5港元全部飙到7.39,盘中最热潮了16%。好意思元债也随着飞腾。
吃瓜环球齐认为,白衣骑要士到了。
到了本年1月29日,彭博再放大招:
黑石行将成为新寰球最大单一鼓励。股价今日涨7.33%,冲到了11.13港元。
13.
不出无意的是,就出无意了——
3月4日,彭博和路透引述音信东说念主士称:两边因限制权不对堕入僵局。
简便点说即是,黑石要董事会限制权和重组权,郑家不给。
14.
黑石的逻辑是很简便的:
我插足25亿好意思金,是要重组这家公司的,不是来当财务投资者的。让我掏钱但不让我做事,这个事情,我作念不来。
但郑家纯的逻辑也能妥洽。
周大福企业抓有新寰球45.24%的股权,这是郑裕彤1970年创立的家业,三代传承56年,在他手上交给一家好意思国PE,雅瞻念上实在过不去。
15.
不外,限制权只是明面上的不对。暗处还有个更大的雷——
11 SKIES。
这个位于香港外洋机场的超等营业概括体,总投资约200亿港元,800多间商铺,设想得很宏伟。
但履行很骨感。
客岁年中,港媒爆出11 SKIES的出租率只好40%傍边,卓著400间商铺空置。
到了本年1月份,连周大福珠宝——郑家我方的品牌——齐从11 SKIES退租了,优衣库、六福也走了。
更要命的是,把柄与机管局的条约,新寰球从2028年起到2066年,每年要支付约18亿港元的保证房钱。
是以,对黑石来说,收购新寰球发展就意味着同期吞下11 SKIES这颗“钞票毒药”——
一个出租率不到一半、绑着38年保证房钱、连甲方我方的品牌齐在猬缩的无底洞。
你让黑石奈何接?
16.
虽然了,阛阓上还有另一种预计——郑家拒却黑石,是因为筹办下半年自行极端化。
emmm……
算给你看。
新寰球的债券和贷款里,险些齐有限制权变更条件(Change of Control),一朝周大福企业从45%增抓到100%,这个条件就会被触发——
债权东说念主有权要求立即偿还全部贷款。
全部贷款是若干?
1443亿港元。
也即是说,一朝新寰球被全面极端化退市,按照法定文献,即使只好三分之二的借主要求立即还钱,郑家也要极端付出千亿港元的真金白银。
17.
而郑家当今到底有若干钱呢?
有投行测算,周大福企业行为眷属私东说念主控股公司,旗下可调整的流动性满打满算也就400-500亿,何况绝大部分齐锁在周大福珠宝和已极端化的NWS的运营里。
不极端化等死,极端化暴毙。
这说念题,光靠郑家,奈何解?
18.
一言以蔽之,黑石来了,又走了。
接下来的地点有点无言——
也不是没东说念主对新寰球感意思了,但内行感意思的点吧,就……
彭博社早就爆出来过,高盛正在私下面找各大银行,念念要八五折“收割”新寰球的贷款;
而像凯德这种老狐狸,也只对挑走新寰球盘子里的几块肥肉感意思。
总之,内行眼里只盯着新寰球的优质钞票,至于公司啊股权啊,竣工没东说念主烦闷伸手。
这不叫白衣骑士列队。
这叫秃鹫盘旋。
19.
说到底,黑石这一出,似乎更像是来查验新寰球这把手枪里,到底还剩几颗枪弹。
毕竟,新寰球这些年能卖的、能押的、能换的、能拖的,险些齐照旧用过一轮,当今郑家实在攥在手里的,也许就只剩下一个空得差未几的——
终末的弹匣。
不是现款,也不是利润,而是郑家迟迟不肯交出的限制权。
20.
也许在郑家的算盘里,丢雅瞻念比亏钱更可怕。
但阛阓是不看雅瞻念的。
松手昨天,新寰球发展11只好意思元债里,有5只的交往价钱依然低于面值的50%。
股价呢?从黑石别传前的6.5港元,到高点的11.13港元,再到谈判突破于今,只剩下9.16港元——
看起来比最先还高,但趋势是明确向下的。
投行们的气派愈加平直,摩根士丹利给的宗旨价降到了7.2港元,花旗给了9.6港元但评级是"卖出",高盛更干脆——
平直把新寰球剔出了接洽粉饰限制。
在这些眼前,三代传承56年的眷属牌号,偶而,不外是另一种体式的"虚高账面值"。
就,不错打折了。
AsiaGaming
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